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  • 观点直击 | 银城国际:现在不是这个行业的正常状况(实录)

    2022-04-01 05:33:56   来源:观点地产网

    观点网 3月31日,银城国际控股召开2021年度业绩发布会。

    据2021年财报显示,银城国际收益约为87亿元,较2020年约人民币106.8亿元减少约18.1%;毛利约为15亿元,较2020年约11亿元增加约30.1%,毛利率约为17.2%,较2020年增加约6.4个百分点,净利率为5.5%,同比上升1.9%。

    就毛利率的升高,管理层表示,原因主要是2020年公司结转楼盘是现房项目,现房项目建设到销售的周期是较长,资金占用时间较长,一般现房毛利率就会比较低,导致2020年毛利率比较低。

    “可以认为,2021年银城毛利率回归到我们自己认为的较为正常的水平。”财务管理中心总监程曦表示。

    银城国际2021年在尽力销售回款。

    截至2021年12月31日止年度,集团实现总合约销售额约252.94亿元,同比增长约9.0%,创历史新高;合约销售均价为22265平米,同比上升10.6%;全年综合回款率为106%。

    努力回款也是为压降负债。据了解,银城国际2021年总有息负债下降5.1%,短期借款占比进一步下降至35%,短期负债下降14.5%,平均融资成本为7%。

    管理层表示,为自身安全度要留有足够余地很重要,要继续降杠杆,有质量地发展、健康地发展、安全地发展。

    加快销售

    合约销售总额、合约销售均价方面则继续增长,增长幅度在10个百分点左右。具体项目而言,主要贡献合约销售金额项目均位于南京及杭州等核心城市。

    据了解,南京云望府项目总计914套住宅,2021年住宅推售三开三罄。4月首开462套,6月二开推出260套,9月三开推出192套,全部在开盘当天售罄。

    此外,杭州观湖之辰项目于2020年11月首开,2021年5月-9月七开七罄,实现年度签约41.12亿,回款38亿。在为期不到一年的销售周期当中,1439套房屋实现了全部售罄。南京金陵玖园项目于2020年12月底首开,至2021年底,三开三捷,亦全部售罄。

    尽管如此,受2021年下半年政策调控影响,银城国际截至2021年12月31日实际销售253亿,离300亿元合约销售目标尚有一定距离。

    管理层认为,银城国际在销售端仍具有较大潜力:“2021年新获取的项目,由于下半年整体行业情况,在推进上面不像以往那么迅速,可能也会造成在2021年下半年没有实现更大增量的销售,这部分销售会体现在2022年签约和回款当中。”

    管理层表示,在今年乃至下一发展阶段中,加大运营速度和销售速度实现现金回笼,并定下2022年合约销售额区间为250-260亿元的销售目标,“上半年预计销售在125亿-130亿之间,下半年差不多一样,上下半年均衡排布。”

    执行董事兼副总裁朱力表示:“2022年销售目标是根据银城自身项目情况再加上所处的五大区域板块市场表现和项目流速,制定了更为合理、更有质量的销售增长,大概在250亿-260亿区间。”

    压降负债

    加快销售是为了尽快回笼现金以缓解流动性。

    资料显示,银城国际在2022年有2笔到期美元债。于2022年3月16日到期的本金总额为1.65亿美元境外债,已在不久前的2月25日进行了交换要约,利率提高至13%,期限为364天。

    另一笔本金总额为1.1亿美元高级票据,将在2022年9月20日到期。

    总体来看,银城国际负债规模和结构均有所改善。短期借款占比下降至35%,短期负债下降14.5%,总有息负债下降5.1%,平均融资成本有所下降至7%。

    另据了解,2021年银城国际总有息负债约136亿元,其中90.3亿元为银行借款,占比达到66.3%,银行借款平均利率约为6.65%。除此之外,2021年银城国际总授信额度为261亿元。

    同时,压降负债的动作让在手现金有所减少。据了解,银城国际现金及现金等价物从2020年底35.2亿元减少为14.3亿元。对此,公司回应,出于拓展规模、降低经营风险,适当部署了联合营公司,联合营投入情况也会导致现金有些下降。

    财务管理中心总监程曦表示,2021年集团有意识、有目的压降负债,这也是银城国际拥抱地产行业的政策。

    “在下面一个阶段的发展过程中,我们会更加注重公司的健康度。公司要降杠杆、保现金流、保安全,我们会抓住下面的一些风机市场和窗口,比如销售政策的改变、加大销售、加大现金回笼,同时在土地市场供应方面,招拍挂以及收并购方面都会有窗口期和机会。”

    对于未来的发展,管理层表示,去年开始就提出了“有质量的发展”,“过去追求规模、现金、排名的发展方式已经不适合今天,也不适合我们这种企业的发展。”

    以下为银城国际2021年业绩会现场问答实录:

    现场提问:2022年的3月份到期6.5亿美元,还有1.1亿美元的美元债,美元债到期和还款压力怎样?

    程曦:银城国际从2019年上市以来没有追求盲目扩张,一直秉承着有质量发展,深耕长三角。在过去2021年度,对于房地产行业来说,和以往相比是一个相对来说比较艰难和困难的一个时期。

    在过去的2021年,银城国际合约销售完成253亿元,同比增长9%,同时销售回款在2021年还是很亮眼的,达到106%,处于行业标杆水平。

    从发布的业绩公告上各位可以看到,银城国际的流动比率一直稳定在1.2这样的倍数左右,现金流一直还是很稳定的。

    2021年3月份,本集团发行1.65亿元的美元债,利率是11.8%,这个票据2022年3月份到期,公司在今年3月8日完成约9600万美金交换要约,同时在3月10日回购注销了本金约6200万美元的票据,3月16日安排资金兑付票据,本金大概有660万美金,公司悉数妥善安排票据的兑付,也避免票据的违约。

    除了上述1.65亿元美元债,还有年内到期1.1亿元美元债,相信会合理安排好现金流,安排好兑付计划,维护好公司对资本市场的承诺。

    现场提问:去年现金减少,是否存在流动性风险?

    程曦:2021年随着房地产有公开暴雷开始,一方面地方政府要保护按时交房,对监管资金进行收紧;去年金融机构由于房地产去杠杆的考虑,会收缩融资,2021年整个行业资金界面相较以往来说还是偏紧张的。

    在这样的宏观现实环境下,银城国际作为房地产行业的一员,其实多少也会受到市场行情的影响,在手现金必然有些下降。

    2021年集团有意识、有目的压降负债,这也是银城国际拥抱地产行业的政策。刚才说到2021年有息负债总额是136亿元,同比下降了5%;在总负债当中,短期负债占比35%。通过一系列有意识压降负债的政策,必然会导致在手现金会有一定比例的下降。

    2021年银城国际出于拓展规模、降低经营风险考虑,适当部署了联合营,也会导致现金有些下降。

    但是正如刚才所提到的,虽然现金下降了,但是负债比例和结构其实和以往年度相比是有所优化。

    与2019年和2020年相比,三年趋势来看,除了短期负债和长期负债不断下降,融资成本也有比较稳步地下降。2021年平均融资成本是7%,2020年融资成本是7.7%,处于行业较低的水平。

    现场提问:2021年的目标是300亿,但是只完成81%,今年前2个月销售同比有下降,今年情况如何,怎么保证完成?

    朱力:2021年初制定了一个相比较自身项目实际上更富有挑战性的目标,上半年销售势头和整体项目销售推进都是超预期的,按照正常发展全年完成300-330亿的销售额没有问题。

    但是下半年行业信用危机和企业的影响,整个市场有了明显的降温,导致银城国际在推进上不像以往那么迅速,没能在下半年实现更大增量的销售。

    2022年销售目标是根据银城自身项目情况加上所处五大区域板块市场表现和项目流速,制定了更为合理、更有质量的销售增长,大概在250亿-260亿的区间。

    上半年预计销售在125亿-130亿之间,下半年差不多一样,上下半年均衡排布。

    现场提问:地产调控下,公司策略是否做出相应的调整?是否选择竞争相对较低的区域进行投资?

    马保华:中央调控政策以房住不炒、租售并举以及降低金融风险,目的是为了房地产健康发展,作为主基调我们认为是长期不会改变的,并且我们也是比较认同。

    作为深耕长三角的房地产开发商,会根据外部环境的变化来提出自己的应对策略。从战略发展来讲,公司不会改变,要做长三角优质物业的开发商,同时会在产品打造、服务以及适应新的产品需求方面,比如在康养、物业服务、生活服务等方面做到产品与服务并重,让自己在长三角形成的品牌优势。

    公司会一如既往做出努力,这是不变的方面。

    同时,公司会根据外部环境的变化调整发展策略,去年开始就提出了“有质量的发展”,过去追求规模、现金、排名的发展方式已经不适合今天,也不适合我们这种企业的发展,所以提出“有质量的发展”。在下面一个阶段发展过程中,会更加注重公司的健康度。

    要降杠杆、保现金流、保安全,接下来会抓住一些市场和窗口,比如销售政策的改变、加大销售、加大现金回笼,同时在土地市场招拍挂以及收并购方面都会有窗口期和机会。

    根据外部市场的情况和机会,我们会按照公司的基本战略和打法来发展,做到每个项目提高运营质量,加大销售,提高公司健康度,降杠杆,做好自己的产品和服务,在深耕的长三角区域形成品牌优势,发展自己。

    现场提问:2021年毛利率和净利润率都较去年有所提升,在行业利润空间下行的市场环境下,如何保持利润的稳定?是否具有可持续性?

    程曦:2021年公司毛利率是17%,比2020年提升了6.4个百分点,究其原因主要是2020年结转楼盘是现房项目,建设到销售的周期是比较长的,资金占用时间也会比较长,一般现房毛利率就会比较低,可以认为2021年银城毛利率回归到我们自己认为的较为正常的水平。

    银城国际一直秉承有质量的发展,包括在未来的发展战略当中,拿地策略也会考虑拿地毛利率。在房地产变革的环境当中,公司不断提出精细化管理,提升自己的内功,提高运营效率。

    相信在未来,会凭借我们开发运营能力、优秀土储进一步降本增效,集团内部已经在控制管理费,包括不断降低融资成本。在未来结转情况当中,我们会保障毛利率比较平稳,目标是稳中有升。

    现场提问:管理层如何看待房地产今年的走向?对市场的政策或者销售政策有何布局,是否考虑到促销降价等新的销售政策?

    朱力:这个应该只是当下或者目前这个行业所处的困难局面,但一定不是2022年中国经济的常态,也不是这个行业正常的状况。

    我们不能假设整个中国经济和整个行业量价齐跌的情况出现,当然作为企业来讲,不管外部政策或者环境以及市场、行业变化,自身都要有质量地维护股东的利益,维护客户的利益,维护企业的发展,先不要过度悲观。

    就算行业经济、开工、投资受到一定的影响,银城国际还是会积极应对,包括市场、策略上会抓住销售的窗口期,及时调整推盘供货的节奏,加大渠道、业务上的建设。

    2021年加大回款也是这个逻辑,降价促销目的都是为了抓现金流回来,如果现金流质量能够更高,其实可以在前期销售货值减损上做得更好一点。

    另外,会利用银城旗下银元宝产品加大在线营销推进力度和渠道拓展力度,培养在线化拓宽和数字营销方面引流的能力。

    这是企业要做的。

    现场提问:今年还有没有员工优化计划?

    朱力:按照2019年、2020年以往员工的淘汰率或者流失率,其实都在5-10%的合理区间,既是保持人才适度流动,同时也要有组织效能和效率的强调,只要是企业都不外乎强调这些。

    从人数规模上来看,2021年底人数大于2020年底的人数。

    2022年初,公司做了一定的人员优化,也是基于一定的考虑,对2022年整体规划布局以及银城实际在2021年整体经营效益的完成情况,再加上2022年行业所处的环境包括整体利润空间的情况下,相应的开源和节流的动作都是需要去做的。

    在此情况下,去年年底或者今年年初人员调整其实就在10-12个百分点的比例。

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    上坤地产2021年营业收入83.4亿 新增土储约307.8万平米

    2021年,上坤地产新增24幅地块,新增总建筑面积约307 8万平方米,其中48 5%位于长三角经济区,且大部分为一季度低溢价获取。

    山西吕梁:税务护航氢能产业快速发展

    央广网吕梁3月31日消息(记者吴婷婷通讯员高瑞军王玚)日前,记者从国家税务总局吕梁市税务局了解到,在企业所得税研发费用加计扣除等税收优惠

    广汽埃安混改目标:把“蔚小理”变“埃小蔚”

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    港今年私人住宅落成量料达22850个

    明年私人住宅落成量为21850个单位。

    蔚来被曝造手机!荣耀赵明:欢迎车企来造 手机复杂度不比车小

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    明起油价调整:每升涨9分、加满一箱多花4.5元

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    天房发展:天蓟公司60%股权首次挂牌底价约为3亿元

    根据本次交易的评估报告及经国资监管机构备案的评估结果,天蓟公司100%股权的评估价值为4 985956亿元,60%股权的评估价值为2 9915736亿元。

    华润置地:房地产市场下行的状态基本见底

    「在这个底部要多久,需要一些提振信心的力量来提升这个市场。」

    华润置地李欣:希望销售目标有所提升 整体毛利率维持25%以上

    他又希望公司整体毛利率保持在25%以上,处于行业领先的位置。

    华润置地: 不会考虑公司平台股权端的收并购

    从华润置地的策略来看,收并购项目要符合华润置地发展的要求,聚焦主流城市主流板块,聚焦主流的客户需求。

    物产中大一季度营收增长10%-15% 净利润至多为10.18亿元

    物产中大发布一季度经营数据,营业收入为1,158 27亿元到1,210 92亿元,归属于上市公司普通股股东的净利润为9 71亿元到10 18亿元。

    山西首个行政争议诉前调解中心在运城盐湖法院成立

    为贯彻落实最高人民法院《关于进一步推进行政争议多元化解工作的意见》,更好解决行政机关与行政相对人之间的矛盾,3月28日,我省首个行政争议

    山西运城:创新发展新时代“枫桥经验” 探索“警网融合”新路子

    山西运城:创新发展新时代“枫桥经验”探索“警网融合”新路子2022-03-3116:39:34来源:央广网(央广网发马小东摄)央广网运城3月31日消息

    宝马3系纯电版官图发布:续航526公里、专供中国

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    新城控股管理层:目前未定销售目标 可售货值不少于2800亿

    “目前没有对销售目标具体的披露,在适当的时候我们会进行披露。我们会围绕着这些大的原则和关注的方面在稳健安全的前提下稳步推进各项经营活

    华侨城:如合作企业出现风险 不排除以收购股权方式减少损失

    目前与公司合作的头部企业,包括了有万科,保利,碧桂园,融创,总的来看,目前大部分企业资金风险可控。

    华侨城:收并购项目风险更高 要兼顾质量与对价合理性

    华侨城管理层提到,总的来说,收并购与招拍挂都是资源获取的两种方式,而并购项目的风险一般更高,所以在风险控制方面,会有更高的要求。

    拉到北极去测试 劳斯莱斯首款电动车现身极寒之地:史上最严!

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    正荣地产李洋料销售或到6月才好转

    他指,主要是由于政策传导到项目的时间可能会有一定的滞后性。

    清明节期间 山西太原将实施实名预约祭扫

    央广网太原3月31日消息(记者郎麒)3月31日,记者从山西太原市政府新闻办举行的新闻发布会上获悉,鉴于严峻的疫情防控形势,今年清明节期间太

    山西省林草局:森林防火做到“十不要”“五不烧”

    山西省林草局3月30日消息,当前正值我省森林防火特险期,哪些行为容易引发森林火灾?森林火灾该如何防范?该局提示公众林草防火做到“十不要”

    省药监局医疗器械经营使用单位监督检查启动

    省药监局医疗器械经营使用单位监督检查启动,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准,由山西日报报业集团主管、主办的山西省

    华夏幸福基业股票交易异常波动 自查无应披露而未披露重大事项

    2022年3月18日、2022年3月21日、2022年3月22日连续3个交易日涨幅偏离值累计超过20%,在2022年3月25日、2022年3月28日连续2个交易日涨幅偏离值累计超过20%。

    正荣地产:总体毛利率、净利润率应该有改善空间

    正荣地产指如果总体的房地产市场环境有一些改善以及公司在成本控制上继续改善,公司的总体毛利率、净利润率应该是有改善的空间。

    山西市场监管局出台十条措施 持续优化营商环境

    央广网太原3月31日消息(记者任重)记者从山西省市场监管局获悉,该局近日出台了涵盖年报公示、信用修复、分类监管等方面的《提升信用监管效能

    山西红十字人体器官(遗体)纪念园落成

    央广网太原3月31日消息(记者郎麒)3月30日,由山西省红十字会、山西省民政厅主办的“生命的意义·山西省红十字人体器官(遗体)纪念园落成暨2

    喜马拉雅上市之路一波三折 用户渗透率67%拓展多元变现模式

    上市之路一波三折的喜马拉雅再度递表。3月29日,喜马拉雅在港交所更新招股书。经过多年发展,喜马拉雅已成长为国内最大在线音频平台,营业

    福达股份的经营业绩有了恶化迹象 掏空式分红遭质疑

    上交所主板公司福达股份(603166 SH)经营业绩大失速。3月29日晚间,福达股份披露的年报显示,2021年,公司实现营业收入18 15亿元、归属于上

    受业绩情况影响 千方科技股价创今年以来新低!

    3月30日,受业绩情况影响,千方科技(002373)收跌7 65%。交易行情显示,3月30日,千方科技跌停开盘,开盘价为10 47元 股,跌幅为9 97%,该价

    华侨城:2021年度新增土地储备建筑面积435万㎡

    在市场环境变化以及销售有所下降的情况下,公司坚持以收定投,优中选优的前提下获取土地资源。

    鸿泉物联股价跌近五成 公司股价盘中创下了历史新低!

    自2021年12月以来,鸿泉物联(688288)股价连续下挫,至今已跌近五成,3月29日,公司股价盘中还创下了历史新低。亏钱的不止有投资者,上市公

    仁度生物上市首日便出现破发 当日大幅收跌10.86%!

    3月30日,RNA诊断第一股仁度生物(688193)登陆A股市场,公司上市首日便出现破发,当日大幅收跌10 86%。招股书显示,仁度生物是国内最早一批

    *ST拉夏公司股票今日起停牌 触及终止上市条件!

    3月30日晚间,*ST拉夏(603157)发布公告称,公司收到上交所拟终止公司股票上市的通知。*ST拉夏年度报告显示,公司2021年度经审计的期末净资

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    3月30日晚间,深交所官网显示,北京环球优路教育科技股份有限公司(以下简称优路教育)创业板IPO处于终止状态。深交所表示,由于优路教育申请

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    宁波恒普真空科技股份有限公司(下称恒普科技)冲刺科创板IPO获上交所受理,本次拟募资3 52亿元,可谓迷你IPO。图片来源:上交所官网恒普科技

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    科创板新增一家终止注册企业!3月31日,资本邦了解到,上海芯龙半导体技术股份有限公司(下称芯龙技术)科创板IPO终止注册。图片来源:上交所

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    (央广网发图片来源:山西日报客户端)山水相望,血脉相连。3月29日9时30分,由太原市血液中心及山西各地市中心血站筹调的1080单位216000毫升

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    华侨城:2021年实现融资586.25亿元

    在物业管理,全年新增管理建筑面积373万㎡,在管建筑面积超2000万㎡。另外,融资能力持续强化,2021年公司实现融资586 25亿元,零质询。

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    一批次“双集中”第一个土地拍卖日的下午场,共出让12宗土地。其中,天府新区57 66亩住兼商用地,容积率2 0,起拍楼面价11900元 ㎡。

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    上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则发布

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    交运金水(青岛)建设发展有限公司拟转让80%的股权,信息披露时间为2022年3月30日至2022年4月26日。

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    王海民表示,万象生活承接了华润置地作为“城市投资开发运营商”的战略定位,因为有商管赛道,在空间运营方面有经验,应该说万象生活不是一个

    合生创展2021年股权持有人应占溢利为97.59亿港元

    于2021年,合生创展录得人民币254 98亿元,约合港币307 34亿元的营业额,较2020年下降15%,而以港币计值下降11%。

    中海2021年度收入为2422.4亿元 净利润率为16.6%

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